Educadora financeira dá dicas para quem quer comprar imóvel e viver de aluguel

Comprar imóveis e conseguir viver da renda gerada pelo aluguel é um sonho de muitos brasileiros. Esse tipo de investimento, porém, tem suas peculiaridades e riscos que devem ser levados em conta. A pergunta se vale ou não a pena tem a resposta que ninguém gosta muito de ouvir: depende.

Assim como outras formas de investimento, alcançar o objetivo desejado com imóveis vai depender da carteira total de investimentos, da expectativa e do momento de vida de cada um, do perfil do investidor, dos riscos que essa pessoa está disposta a correr e, é claro, das condições e localização do imóvel.

Por isso, a educadora financeira Carol Stange separou oito pontos que devem ser observados antes de assinar um contrato:

1.     Suponhamos que o valor total despendido em um imóvel seja de R$ 500 mil. Se o aluguel líquido for de R$ 5 mil mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12). Compare o retorno do aluguel que você receberia por esse imóvel com o retorno da Renda Fixa. Lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de Imposto de Renda e taxas.

2.     Calcule o custo de oportunidade, que é como chamamos o benefício que você perderá por causa de uma determinada escolha realizada. Nesse caso, é a conta de quanto você deixará de ganhar por sacar seus investimentos para dá-los de entrada no imóvel.

3.     Simule quantos meses de aluguel recebidos seriam necessários para que seu investimento inicial (entrada do financiamento) “se pague”, ou seja, depois de quanto tempo você começaria realmente a receber parte do valor do aluguel como lucro (considere como “lucro” o valor do aluguel recebido descontado do valor da parcela do financiamento).

4.     Lembre-se do IR. A alíquota de Imposto de Renda que incide mensalmente sobre o valor dos aluguéis pode ser mais pesada que aquela que incide sobre os rendimentos de aplicações financeiras. Enquanto no primeiro caso a maior alíquota chega a 27,5%, no segundo, o máximo que se pode pagar ao Leão é 22,5% da rentabilidade.

5.     Como a compra de um imóvel para recebimento de aluguel é um investimento de longo prazo, é preciso calcular as probabilidades desse imóvel valorizar ou desvalorizar ao longo do tempo. Você encontra essas informações nos CRECIs ou nos Secovis (Sindicatos da Habitação) estaduais, ou ainda nas próprias imobiliárias.

6.     Lembre-se das taxas de cartório, certidões negativas, escritura, transferências e comissões dos corretores envolvidos na negociação. 

7.     Conheça os custos mensais caso o imóvel fique vago e monte uma reserva financeira para arcar com eventuais períodos de vacância.

8.     Verifique a qualidade estrutural do imóvel (fiação elétrica e sistema hidráulico, para dizer o mínimo) e das áreas comuns do condomínio, se houver. Eventuais reformas podem comprometer o seu bolso, mesmo que as despesas sejam rateadas entre vizinhos.

Não há investimento sem risco

A eventual inadimplência do inquilino é sempre um risco, mesmo nos contratos de longo prazo, e é preciso estar preparado para possíveis períodos de vacância, quando, além de não poder contar com a renda vinda do aluguel, o dono do imóvel precisará arcar com diversos gastos, como os com taxa condominial, IPTU e manutenções do bem.

Uma das formas de não ser pego de surpresa por eventuais movimentos de mercado que facilitem a vacância é observar o número de lançamentos na região: se muitos prédios de muitas unidades serão entregues em breve para o mesmo tipo de locatário que você pretende atingir, o aumento da oferta pode fazer o valor do seu aluguel cair e a vacância aumentar.

Outro risco que precisa ser considerado é o de liquidez de mercado, caso você tenha necessidade de se desfazer rapidamente do imóvel e o mercado não estiver “comprador” (lembre aqui da famosa frase “jamais colocar todos os ovos numa cesta só”). Também é preciso considerar o risco de incômodos e pequenos aborrecimentos, que podem fazer parte desse formato de investimento.

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