Lei do Distrato sofrerá com os efeitos da #covid-19

Artigo de Daniele Akamine, sócia da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários. É formada em Direito com pós-graduação em Economia da Construção pela Fipe.

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No final do 2018 foi sancionada a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. A norma foi criada em um momento de crise política e financeira, numa situação de aumento das demandas que visavam à dissolução de contratos, seja por meio da própria figura do distrato ou pela resolução contratual motivada por inadimplemento.

O País vivia uma situação de aumento do desemprego, perda de renda e não valorização dos imóveis — já que muitos investidores adquiriam unidades ainda na planta esperando por essa valorização que não ocorria e, diante disso, se viam obrigados a devolver unidades.

Segundo um levantamento da Fipezap realizado com base em valores anunciados, os preços dos imóveis tiveram um forte crescimento a partir de 2010, passando a crescer a taxas menores no fim de 2014, com desaceleração até junho de 2017.

Mas voltemos à Lei do Distrato. A falta de uma norma regulamentando a questão gerava insegurança para os compradores, já que não havia a menor clareza em relação a quanto seria devolvido nos casos de distratos. Restava a esses compradores buscar um acordo com as incorporadoras ou, como última opção, acionar o judiciário, onde o entendimento do percentual retido pela incorporadora em caso de desistência do comprador variava entre 10 e 25%.

A Lei 13.786 serviu como um marco legal para os contratos de venda e compra de imóveis na planta, pois estabeleceu regras para o inadimplemento desses contratos. Mesmo com críticas como a “falta de boa técnica jurídica”, ou o “uso de terminologias ultrapassadas”, é inegável que a norma trouxe segurança jurídica.

A questão que se coloca agora é: embora a nova lei preveja um percentual a ser retido pela incorporadora de 50% nos casos de imóvel com patrimônio de afetação e de 25% para os imóveis não afetados, poderia o adquirente pleitear uma devolução maior em virtude da pandemia da Covid-19?

Seria essa pandemia considerada um motivo de caso fortuito ou força maior liberando assim, o adquirente de toda a retenção, por uma excludente de responsabilidade?

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) vai na mesma linha, prevendo uma redução do valor a ser retido com base na teoria da onerosidade excessiva:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do

A consagrada expressão jurídica pacta sunt servanda (contratos devem ser cumpridos) somente cumpre seu papel quando é interpretada conjuntamente com outro brocado, summum ius, summa injuria — o máximo do Direito, o máximo da justiça. Logo seria correto reter 50% do valor?

Se de um lado temos todas essas questões pesando a favor dos compradores, não podemos deixar de mencionar que a pandemia atinge também as incorporadoras.

Se o distrato por si só gera custos irrecuperáveis para as incorporadoras — marketing, montagem de estandes, prêmio de vendas, o que dizer de situações como dificuldade em receber material, rodízios ou proibições de abertura de estandes de vendas e todas as diversas situações ocasionadas pela pandemia?

Um levantamento da Abrainc indica que a média dos custos acima equivale a 11% do total da receita obtida pelas vendas. Ou seja, a 55% do valor pago no período pré-chaves.

Como se comportara o judiciário nos casos de atraso de obras? Ultrapassado o prazo de 180 dias, promoverá a resolução do contrato com a devolução de todos os valores pagos e aplicação de multa ou também terá amparo na excludente de responsabilidade? Vejam o que diz a esse respeito a referida Lei dos Distratos:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

A questão é que mesmo com um marco regulatório importante como a mencionada lei, teremos a judicialização dos distrato nesse período de pandemia. Já que citamos, aqui, duas expressões jurídicas com origem no latim, resta lembrar mais uma: ius est ars boni et aequi — o Direito é a arte do bom e do justo. Ninguém previu a atual crise, tampouco suas dimensões. Num momento como o atual, caberá, mais do que nunca, à Justiça, agir com bom-senso, considerando as peculiaridades do momento.

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